Všeobecné obchodní podmínky a poučení pro klienty

O investicích

Každá investice, včetně investice nemovitostí, má svá rizika a může být ztrátová. Doporučujeme všem klientům, aby se důkladně poučili o možných rizicích spojených s touto formou investice. Kancelář Bez Hranic nenese odpovědnost za výkonnost investice.

O společnosti

Naše společnost Kancelář bez hranic s.r.o. je ryze českou společností, jejímž předmětem podnikání je zejména poskytování celé škály služeb v souvislosti s investicemi do nemovitostí, od zastupování v rámci procesu koupě nemovitostí, přes zprostředkování a zajištění financování investičního záměru až po následnou dlouhodobou správu nemovitostí.

Výše uvedené služby zajišťujeme v souladu s pokyny našich klientů na základě písemné plné moci, kterou nám za tímto účelem naši klienti udělují, event. na základě smlouvy o správě majetku.

Výše uvedené služby nejsou vzájemně podmíněny. Klient nás tedy např. může využít jen pro účely koupě nemovitosti s tím, že financování si zajistí sám (či prostřednictvím svého finančního poradce). Výše uvedené má však vliv na cenu našich služeb, jak je uvedeno dále.

Naše služby poskytujeme transparentně za pevně stanovenou odměnu, která činí:

  • 3% z kupní ceny nemovitosti při zastoupení v rámci procesu koupě nemovitosti, jedná se o jednorázovou odměnu;
  • 1,5% z kupní ceny nemovitosti při zastoupení v rámci procesu koupě nemovitosti za předpokladu, že klient využije po dobu nejméně dvou let od koupě nemovitosti naši službu správy nemovitostí, jedná se o jednorázovou odměnu;
  • 10% z měsíčního nájemného (měsíční nájemné nezahrnuje zálohy za dodávky energií a služeb do předmětu nájmu, zarhnuje v sobě však platby, které nejsou zálohami za dodávky energií a služeb, jako např. fond oprav, poplatek správci, případně jiné fixní platby, které nejsou předmětem vyúčtování) v rámci služby správy nemovitostí;

Výběr nemovitosti a konzultace investičního záměru

Samotné koupi nemovitosti předchází fáze výběru vhodné nemovitosti k investici.

V této fázi na základě preferencí a požadavků našich klientů monitorujeme realitní trh, k čemuž využíváme své vlastní nástroje. V případě, že objevíme nemovitost, která je dle našeho názoru vhodná k investici, zpracujeme kalkulaci potenciálního výnosu a tuto přepošleme klientovi. Pokud klient projeví zájem o koupi, dohodneme osobní prohlídku nemovitosti, o které sepíšeme report a o výsledcích opět informujeme klienta. V případě, že se klient rozhodne pro koupi, nastává již další fáze, tedy fáze koupě nemovitosti.

Veškeré činnosti naší společnosti ve fázi výběru nemovitosti jsou zdarma, a to i přesto, že nám v této fázi již vznikají konkrétní náklady (např. cestovné).

Hlavním kriteriem výběru nemovitostí vhodných k investici je výstup v rámci kalkulace potenciálního výnosu.

Kalkulace prováděné v této fázi jsou pouze orientační. Naše společnost negarantuje svým klientům výši výnosu, která plyne z kalkulace. Naše společnost rovněž negarantuje, že kupní cena nemovitosti odpovídá ceně tržní a že bude následně potvrzena v rámci odhadu zpracovávaného pro účely vyřízení financování koupě.

Vlastní aktivitě se meze nekladou, klient se na nás může obrátit i v případě, že si sám vybral konkrétní nemovitost ke koupi a požaduje pouze zastoupení v rámci procesu koupě.

Koupě nemovitosti

Klíčovým dokumentem ve fázi koupě nemovitostí je plná moc. Plná moc musí obsahovat zmocnění ke všem právním jednáním, která je nutno v rámci koupě nemovitosti učinit. Řádnou plnou moc pro své klienty připravíme.

V návaznosti na zmocnění pak zpravidla dochází k podpisu rezervačních smluv, jelikož většina transakcí s nemovitostmi je realizována prostřednictvím realitních kanceláří, a úhradě rezervační zálohy, která se posléze započte na kupní cenu nemovitostí, a dále podpisu kupních smluv či dalších dokumentů souvisejících s koupí (smlouvy o úschově, předávací protokoly apod.). Od okamžiku rezervace do okamžiku uzavření kupní smlouvy zpravidla uplynou 1-2 měsíce, v této době se sjednává finální obsah kupních smluv a rovněž kupující zpravidla vyřizuje financování koupě, pokud tedy nehradí celou kupní cenu z vlastních zdrojů. Po realizaci koupě je nutné pamatovat na daňovou povinnost k dani z nabytí nemovitých věcí (4% z kupní ceny), kdy je nutné podat daňové přiznání a zaplatit daň.

Ve fázi koupě nemovitosti vznikají již konkrétní náklady, jako např. náklady související s legalizací (ověření podpisů), vidimací (ověřování listin), překladem cizojazyčných textů, náklady na poštovné, dále je nutno hradit správní poplatek za vklad do katastru, pokud jej v rámci své služby nehradí realitní kancelář, která prodej zprostředkovává, poplatek za převod družstevního podílu, je-li předmětem koupě družstevní podíl, event. poplatek za přepis (registraci nového vlastníka) u správce bytového domu.

Řada našich klientů žije a pracuje v zahraničí, v tomto případě jsou náklady na ověřování podpisů či poštovné násobně vyšší.

Ve fázi koupě nemovitosti za své klienty hradíme veškeré náklady související s ověřováním podpisů (včetně apostily v zahraničí či překladu cizojazyčného textu do českého jazyka) a listin včetně nákladů na poštovné, v rámci udělení plné moci a jejího doručení naší společnosti a dále v rámci uzavření kupních smluv. Dále pokud správní poplatek související s převodem vlastnického práva k nemovitosti na katastru nehradí realitní kancelář, hradíme správní poplatek my. Dále hradíme i poplatek za přepis (registraci nového vlastníka) u správce bytového domu. V případě, že je předmětem koupě družstevní podíl, je nutno počítat s poplatek za převod družstevního podílu, který ovšem naše společnost standardně nehradí.

Příprava plných mocí, včetně revize veškerých dokumentů souvisejících s koupí, včetně přípravy daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, zajišťujeme pro naše klienty v rámci ceny naší služby.

V ceně naší služby jsou tyto náklady:

  • ověření podpisů a listin
  • překlad dokumentů do českého jazyka
  • poštovné
  • správní poplatek na katastru
  • poplatek za přepis u správce bytového domu
  • příprava plných mocí
  • revize smluv souvisejících s koupí
  • příprava daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí

 

V ceně naší služby nejsou tyto náklady:

  • poplatek za převod družstevního podílu

Zprostředkování financování

Naše společnost nabízí svým klientům rovněž službu zprostředkování financování v souvislosti s koupí nemovitosti.

Vyřízení úvěru je v rámci celé transakce nejsložitějším a časově nejnáročnějším procesem. Banky vyžadují celou řadu dokumentů k prověření klientů a doložení jejich příjmů. Tato fáze má rovněž kritický význam pro finální podobu celého investičního záměru.

Pokud klient má zájem o naši pomoc s vyřízením úvěru, snažíme se předcházet problémům a již na počátku celé spolupráci, tj. dříve než má klient vybranou konkrétní nemovitost ke koupi, zajistíme tzv. “prescoring” v bance, na jehož základě banka nahlédne do bankovní registrů a registrů dlužníků a provede základní prověření klienta z pohledu bonity. Úspěšný prescoring není garancí následného schválení úvěru, nicméně v případě dostatečné bonity klienta zpravidla nebývá s následným schválením problém.

Pokud úvěr vyřizujeme, je opět klíčovým dokumentem plná moc, která vymezuje rozsah zmocnění. Dále je třeba zajistit množství dokumentů vyžadovaných bankou k prověření klienta a jeho bonity, např. žádosti o úvěr, potvrzení o výši příjmů, výpisy z účtů, prohlášení o daňové rezidenci apod.

Ve fázi zprostředkování financování koupě rovněž vzniká celá řada nákladů, z části totožných s fází koupě, jako např. náklady související s legalizací (ověření podpisů), vidimací (ověřování listin), překladem cizojazyčných textů, náklady na poštovné, a z části pak zcela nových, specifických právě pro oblast financování. Jedná se tedy o různé poplatky související s vyřízením úvěru (poplatky za vyřízení úvěru, za čerpání “na návrh na vklad”, za expresní čerpání apod.), včetně poplatku za zpracování znaleckého posudku pro účely zjištění zástavní hodnoty kupované nemovitosti, včetně správního poplatku za vklad zástavního práva do katastru nemovitosti. V praxi banky zpravidla “odpouští” poplatek za vyřízení úvěru. Rovněž je někdy možné vyhnout se poplatku za zpracování znaleckého posudku, a to v případě, kdy lze zajistit odhad zástavního hodnoty nemovitosti v rámci tzv. interního odhadu.

Jak již bylo uvedeno, řada našich klient žije a pracuje v zahraničí, proto i pro fázi financování platí, že náklady související s vyřízením úvěru u těchto osob jsou násobně vyšší.

Pokud nám klient svěří vyřízení financování koupě, pak hradíme náklady prakticky v totožném rozsahu jako ve fázi koupě, tj. hradíme náklady v souvislosti s ověřováním podpisů a listin včetně překladů, náklady na poštovné a dále hradíme správní poplatek za vklad zástavního práva, které je zřizováno k zajištění úvěru. Zbývající náklady pak hradí klient, případně mu budou z naší strany přeúčtovány.

Pokud si klient vyřizuje financování sám či prostřednictvím svého finančního poradce, jsme připraveni mu poskytnout veškerou potřebnou součinnost, která bude od nás vyžadována pro úspěšné vyřízení financování, ovšem veškeré náklady související s vyřízením financování si v takovém případě hradí klient sám, případně mu budou z naší strany přeúčtovány.

V ceně naší služby jsou tyto náklady:

  • ověření podpisů a listin
  • překlad dokumentů do českého jazyka
  • poštovné
  • správní poplatek na katastru
  • příprava plných mocí

V ceně naší služby nejsou tyto náklady:

  • poplatek za vyřízení úvěru
  • náklady související s čerpáním úvěru (vč. expresního čerpání)
  • znalecký posudek pro účely stanovení zástavní hodnoty nemovitosti

Pokud si klient vyřizuje financování sám či prostřednictvím svého finančního poradce, veškeré výše uvedené náklady hradí klient sám, případně mu budou z naší strany přeúčtovány.

Naše společnost svým klientům negarantuje, že jim bude schválen úvěr k financování koupě (a to ani v případě kladného výsledku tzv. “prescoringu”). Rozhodování o poskytnutí či neposkytnutí úvěr je výhradně v kompetenci příslušné banky.

Naše společnost svým klientům dále negarantuje poskytnutí úvěru ze strany banky za konkrétních podmínek. Rozhodování o podmínkách úvěru je výhradně v kompetenci příslušné banky.

Naše společnost dále svým klientům negarantuje potvrzení zástavní hodnoty kupované nemovitosti ve výši kupní ceny. Posouzení zástavní hodnoty nemovitosti je výhradně v kompetenci příslušného znalce.

Správa nemovitosti

Fáze správy nemovitostí je fází finální a z hlediska časového i nejdelší.

Hlavním cílem je zajistit dlouhodobý a stabilní pronájem nemovitosti, který generuje zisk v podobě nájemného a tedy zhodnocuje investici jako takovou.

V rámci správy nemovitostí zpravidla nevznikají zásadní finanční náklady. V této fázi výrazně narůstá administrativní agenda v podobě smluvní dokumentace v souvislosti s pronájmem nemovitostí, správného nastavení plateb a rozúčtování nákladů souvisejících s užíváním nemovitostí a řádného vedení a aktualizace administrativního systému naší společnosti.

Naše pozornost se soustředí zejména na správný výběr nájemců nemovitostí. Snažíme se předcházet případným problémům s placením nájemného, proto od zájemců o nájem námi spravovaných nemovitostí vyžadujeme vyplnění dotazníků (“odkaz”) a dále si zájemce prověřujeme prostřednictvím externích služeb. Tyto náklady hradí naše společnost.

V případě problematických nájemců se snažíme aktivně řešit nastalou situaci a rovněž činíme kroky k efektivnímu vymáhání pohledávek plynoucích z nájmu. Tyto služby zajišťuje a hradí naše společnost.

Rozsah služeb v rámci správy nemovitosti je blíže specifikován ve smlouvě o správě majetku, kterou se svými klienty uzavíráme.

Naše společnost svým klientům však negarantuje ani nijak neručí za úhradu nájemného ze strany nájemců nemovitostí.

 

Dodatek 1: Možná rizika spojená s investicí do nemovitostí

Naše společnost se snaží maximálně zajistit bezproblémový průběh investice, toto nicméně negarantuje. Je na klientovi, aby důkladně zvážil možná rizika.

  • Klient zarezervuje nemovitost, zaplatí rezervační poplatek a banka neschválí úvěr. Vždy existuje riziko, že banka neschválí úvěr. Rezervační záloha je nevratná, a pokud tedy klient nemá hotovost na koupi nemovitosti v hotovosti, rezervační záloha propadne.
  • Banka neuzná hodnotu nemovitosti ve výši kupní ceny. Banka nebo jí pověřený odhadce odhadnou cenu nemovitosti níže, než je kupní cena.  Klient musí následně rozdíl dorovnat z vlastních zdrojů.
  • Problémy s realitním makléřem prodávajícího. Může se stát, že nám makléř prodávajícího vědomě nebo nevědomě zatají důležitou skutečnost. V nejhorším případě toto může vést k poškození kupujícího:
    • Nemovitost není v odpovídajícím stavu
    • Na nemovitosti – SVJ – vázne dluh
    • Není zcela oprávněn k právnímu jednání
  • Kalkulace neodpovídá skutečnosti. Veškeré kalkulace jsou pouze orientační, které nemusí odpovídat skutečnému zisku z investice. V případě nepříznivého vývoje investice může být ztrátová.
  • Problémový nájemník neplatí nájemné. Nájemník poškodí nemovitost. Včasný a akurátní výběr nájemného je zásadní pro výkon investice. Společnost se snaží proaktivně kontrolovat klienty a těmto situacím předcházet, nicméně negarantuje, že k této situaci nedojde. Společnost neodpovídá za škody způsobené nájemníky.

Dodatek 2: Orientační přehled náklad a jejich orientační výše:

 

  • legalizace 30 CZK podpis
  • vidimace 50 CZK/strana
  • překlady 500 CZK/ strana
  • poštovné 3000 CZK
  • správní poplatek na katastru 1000 CZK za každý vklad (vklad zástavního práva do katastru je samostatným vkladem, vklad vlastnického práva do katastru je samostatným vkladem
  • poplatek za převod družstevního podílu (individuální u bytových družstev, standardně v rozmezí 5000-9000 CZK)
  • poplatek za přepis u správcovské organizace 0-1500 CZK
  • vyřízení úvěru – zpravidla nebývá ze strany bank zpoplatněno
  • expresní čerpání 2000 CZK
  • znalecký posudek 4000 CZK